Chúng ta hiểu rằng với hình thức mua bán nhà này thông thường sẽ có 3 bên tham gia gồm người mua, bên bán hay chủ đầu tư dự án và bên cho vay, bảo lãnh là ngân hàng. Và với một điều kiện vay tưởng chừng như quá tốt như vậy thì có phải đây là một trong những dịp hiếm hoi mà chủ đầu tư và ngân hàng chấp nhận chịu thiệt để mang lại nhiều hơn lợi ích cho khách mua nhằm lôi kéo, giữ chân của họ trong tình cảnh phải cạnh tranh gay gắt, và bị ảnh hưởng của dịch bệnh Covid?

Chúng ta hãy cùng tìm hiểu 4 nội dung chính gồm:

1. Thời điểm xuất hiện;

2. Hình thức mua bán;

3. Tính hợp pháp của hình thức mua bán này;

4. Những rủi ro người mua cần hết sức lưu ý.

1. Thời điểm xuất hiện

Trên thế giới

Từ năm 1985, thị trường Singapore đã xuất hiện xu hướng “nhà đổi nhà”. Giai đoạn 1960-1985, căn hộ thuộc chương trình trên được bán trên cơ sở ai đến trước thì được phục vụ trước. Sau này, các hộ gia đình đã có nhà tìm cách nâng cấp hoặc đổi sang khu vực khác sang trọng và tiện nghi hơn. Từ đó, người sở hữu nhà do Chính phủ xây dựng được tận dụng chính căn hộ của họ để đổi sang nhà mới. Thay đổi môi trường sống mới với căn hộ ở vị trí tốt hơn và có nhiều tiện ích hơn.

Tại Việt Nam

Khoảng thời gian nửa đầu năm 2021 tại Tp. Hồ Chí Minh, cụ thể là quận 6 và Thành phố Thủ Đức đã có sự xuất hiện những dự án được chủ đầu tư, đơn vị phân phối tung ra chính sách “mua nhà 0 đồng”; “nhà đổi nhà 0 đồng”, mua nhà không cần vốn, nhà đổi nhà.

2. Hình thức mua bán

Khách hàng có nhu cầu vay mua nhà sẽ thực hiện theo quy trình nhiều bước.

+ Đầu tiên là đặt cọc. Thông thường khách hàng sẽ phải đặt cọc 50 triệu đồng/căn hộ hoặc 500 triệu đồng/nhà phố.

+ Sau khi hoàn tất hồ sơ vay, ngân hàng sẽ giải ngân số tiền tương ứng 30% giá trị căn hộ để khách hàng ký thoả thuận đặt cọc.

+ Tiếp đó, khách hàng ký hợp đồng mua bán và ngân hàng sẽ giải ngân 70% giá trị căn hộ còn lại. Bước cuối cùng là khách hàng sẽ được nhận nhà.

Tuy nhiên, một điều kiện có thể coi là cốt yếu nhất nếu chiếu theo các nội dung được bên tư vấn bán hàng chia sẻ đó là: để tham gia chính sách “mua nhà 0 đồng”, khách hàng phải có tài sản đảm bảo với 30% giá trị căn hộ cho đợt giải ngân đầu tiên. 70% còn lại được đảm bảo bằng chính căn hộ/nhà phố chọn mua.

Nói một cách dễ hiểu hơn, ví dụ bạn có một căn nhà đang ở và muốn mua căn hộ mới thì bạn không cần có tiền để mua. Quy trình sẽ là thế chấp căn nhà đang ở để vay tiền, dùng tiền này để trả trước cho 30% giá trị của căn hộ bạn muốn mua mới. Còn lại 70% giá trị căn hộ mới thì sẽ được ngân hàng hỗ trợ vay tiếp và trả góp trong nhiều năm (thế chấp bằng chính căn hộ mới này).

Nếu không có tài sản đảm bảo, khách hàng có thể dùng tài sản của ba mẹ, anh chị em ruột. Tài sản đảm bảo là bất động sản thì phải có giấy chứng nhận. Bất động sản là đất ở, nhà ở, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp… tại nơi có trụ sở của ngân hàng.

Sau khi khách hàng nhận nhà thì 15 tháng sau mới phải trả gốc và lãi vay cho ngân hàng.

3. Tính hợp pháp của hình thức mua bán này

Về bản chất, đây vẫn là hình thức cho vay thế chấp. Chính sách này tạo điều kiện cho những người chưa cóh tài sản gì vẫn có thể mua nhà được bằng cách nhờ người thân gánh nợ giúp. Thực tế khi xét kỹ có thể thấy đây là hình thức nâng hạn mức tín dụng lên để thu lãi nhiều hơn của các ngân hàng.

Hình thức kinh doanh này không trái pháp luật vì đều là thỏa thuận hợp đồng giữa bên mua, bên bán.

Nhìn vào mặt tích cực, hình thức vay mua nhà mới này sẽ giúp cho người trẻ có cơ hội sở hữu nhà, còn người đã có nhà sẽ có thêm căn nhà thứ hai.

Nếu người mua bỏ ra 0 đồng mà có được nhà. Đem căn nhà ấy cho thuê lấy dòng tiền 15%-20% mỗi năm trả nợ vay thì cũng là một ý tưởng không tồi.

4. Những rủi ro mà người mua cần hết sức lưu ý

Tuy nhiên, trái với lớp vỏ ngoài khá hấp dẫn và bức tranh vẽ nên có vẻ như bên chịu thiệt là phía chủ đầu tư và ngân hàng thì khi phân tích kỹ vấn đề ta có thể thấy được sự thật là ngược lại và còn khá tiêu cực đối với phía khách hàng. Các ngân hàng sẽ không bị mất mát gì mà còn trút bớt gánh nặng ở phía mình để chất lên vai của người mua.

Nói dễ hiểu chính sách này là “chủ nợ” đang đưa ra bài toán để “con nợ” tăng tài sản đảm bảo của mình lên để có thể sở hữu được một tài sản tương lai.

Rõ ràng đây không phải là hình thức giúp đỡ, hỗ trợ cho người mua nhà. Người mua nhà cần cân nhắc kỹ khả năng tài chính của mình và đánh giá tiềm năng, giá trị của tài sản sẽ mua trước khi quyết định mua nhà theo hình thức này vì rất có thể họ sẽ bị đẩy vào bẫy nợ.

Sau đây là một số rủi ro lớn mà người mua cần hết sức lưu ý:

1. Rủi ro cực kỳ nghiêm trọng một khi người mua nhà mất gặp khó khăn về tài chính hoặc mất khả năng thanh toán: khi hết thời gian được hưởng lãi suất ưu đãi người mua sẽ chịu gánh nặng tài chính rất lớn khi phải trả nợ thế chấp của hai tài sản cùng lúc.

Trường hợp người mua mất khả năng thanh toán. Khi đó, người mua có thể “mất kép” tài sản. Nghĩa là họ có thể sẽ mất quyền định đoạt đối với cả tài sản là căn nhà đã có sẵn được dùng thế chấp và chính căn nhà đang mua.

Hãy nhìn vào một ví dụ: 

Đặt trường hợp khách muốn mua 1 căn nhà giá 3 tỷ đồng. Thông thường, khách hàng phải có tối thiểu 30%. Ngân hàng sẽ cho vay 70% còn lại, tương ứng 2,1 tỷ đồng. Nếu lãi suất 10%/năm, mỗi năm người mua nhà phải trả lãi 210 triệu đồng, tương ứng 17,5 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, nếu khách hàng vay luôn cả 3 tỷ đồng để mua nhà như chính sách chủ đầu tư dự án trên đưa ra, thì với lãi suất 10%/năm, họ sẽ phải trả lãi 300 triệu đồng/năm, tương ứng 25 triệu đồng/tháng. Như vậy, khách hàng sẽ bị áp lực rất lớn về khả năng trả nợ trong khi thực tế lượng tài sản thế chấp lại nhiều hơn.

2. Yếu tố rủi ro thứ hai là khả năng tăng giá của của bất động sản : đây cũng là một vấn đề mà người mua nhà cần lưu ý. Khi chủ đầu tư gặp khó trong kinh doanh thì tính thanh khoản căn hộ đó cũng là vấn đề còn bỏ ngỏ nếu người mua nhà gặp khó khăn và cần bán đi. Thực tế trên thị trường, nhiều người mua nhà đã phải rao bán “cắt lỗ” căn hộ ngay sau khi mua.

3. Thiệt hại khi thanh lý tài sản: khách mua sẽ là người thua thiệt khi thanh lý tài sản đảm bảo là căn nhà cũ vì các ngân hàng chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng 60% - 70% giá trị so với thị trường.

Khi tất cả chúng ta hiện đều đang trải qua đợt giãn cách xã hội kéo dài vì Covid. Hoạt động kinh doanh, buôn bán bị đình trệ, nhiều doanh nghiệp phải tạm ngưng hoạt động thậm chí đóng cửa. Những hậu quả về kinh tế xã hội là rất nghiêm trọng thì sẽ không bao giờ thừa khi nhắc bạn tính đến những sự cố về tài chính có thể xảy ra trước khi quyết định vay.

Sẽ có những doanh nghiệp làm ăn chân chính mang giá trị tốt đẹp đến cho khách hàng của mình những cũng luôn luôn có những “con sâu làm rầu nồi canh”. Vì vậy, trước khi các cơ quan chức năng có những biện pháp, chế tài phù hợp để ngăn chặn những “con sâu” thì nếu bạn là một người mua quan tâm đến hình thức vay này lời khuyên chính là bạn cần phải tỉnh táo và tự mình tìm hiểu thông tin thật kỹ cũng như xin ý kiến tư vấn từ những người có kiến thức, kinh nghiệm.

Bài viết này có nội dung tham khảo từ:

1. plo.vn

2. tienphong.vn

3. vietnamnet.vn