Trước tiên cần phải hiểu rằng thuế TNCN khi bán nhà là khoản phí bắt buộc phải nộp trước khi hoàn thành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản liên quan. Tùy từng trường hợp mà mức thuế nộp sẽ khác nhau.

Nhắc lại một số lưu ý về giá chuyển nhượng:

- Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng tại thời điểm mua bán.

- Trường hợp trên hợp đồng mua bán không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng mua bán thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá mua bán đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm mua bán.

Ví dụ: Anh A bán cho Chị B một thửa đất với giá là 2 tỷ đồng.

- Số tiền thuế TNCN phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng (2 tỷ) = 40 triệu đồng.

- Theo quy định của pháp luật thì Anh A có nghĩa vụ nộp thuế vì Anh A là người phát sinh thu nhập chịu thuế. Tuy nhiên, việc ai đóng thuế TNCN có thể khác do hai bên tự thỏa thuận với nhau.

HAI TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ ĐỂ ĐƯỢC MIỄN THUẾ TNCN

Bạn cần lưu ý rằng để được giữ lại khoản thuế TNCN 2% này cá nhân đó phải tự khai và tự chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Trường hợp 1: Miễn thuế TNCN nếu việc mua bán nhà, đất (gồm cả nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai) giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.

Cụ thể gồm:

- Vợ với chồng;

- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

- Bố vợ, mẹ vợ với con rể;

- Ông nội, bà nội với cháu nội;

- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

- Anh chị em ruột với nhau.

Ngoài ra, bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

Trường hợp 2: Miễn thuế thu nhập cá nhân nếu người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, QSDĐ ở tại Việt Nam.

Trong đó, cá nhân bán nhà, đất nêu trên phải đáp ứng 03 điều kiện sau:

- Thứ 01: chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:

+ Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở căn cứ vào Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở còn có quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở khác không được miễn thuế.

+ Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

- Thứ 02: có quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thứ 03: chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, QSDĐ ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Bài viết này có nội dung tham khảo từ:

1. thuvienphapluat.vn
2. blog.rever.vn