Những ưu thế của việc ủy quyền thực tế là khó bàn cãi nhờ sự nhanh gọn, đôi khi có thể trốn được các loại thuế phí liên quan hoặc có trường hợp muốn mua bán mà khi các bên lại ở xa hoặc không tiện đi lại,... chính là các lý do khiến cho tình trạng mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền hay được các bên mua bán cân nhắc lựa chọn.

Tuy nhiên, có những rủi ro dễ thấy và tiềm ẩn trong đó mà chúng ta cần phải xem xét, nhất là đối với phía người mua cần phải cực kỳ cẩn trọng.

Trước hết, cần nhắc lại đối với ủy quyền mua bán nhà đất có hai trường hợp chính như sau:

- Trường hợp 1: hoạt động ủy quyền giữa bên ủy quyền và được ủy quyền là nhằm phục vụ mục đích mua bán. Khi đó, người ủy quyền là người có nhà đất bán cho nhà đầu tư thứ nhất nhưng thay vì ký hợp đồng mua bán như thông thường thì hai bên chọn ký hợp đồng ủy quyền. Nội dung của hợp đồng ủy quyền bao gồm bên nhận ủy quyền được quyền bán lại, ủy quyền lại cho bên thứ ba bán nhà đất nêu trên. Tiến hành thanh toán và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục sang tên. Cứ như thế từ nhà đầu tư thứ nhất sẽ phát sinh thêm nhiều hợp đồng ủy quyền cho các nhà đầu tư tiếp theo trong quá trình mua bán. Vì theo đúng thủ tục thông thường sau khi ký hợp đồng mua bán, phải tiến hành nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ để tiến hành thủ tục sang tên cho người mua.

- Trường hợp 2: hoạt động ủy quyền thuần túy. Khi đó, người ủy quyền là người có nhà đất bán ủy quyền cho người khác thay mình bán tài sản trên do khoảng cách địa lý hoặc vì lý do khác mà không thể tự mình bán được.

Tuy nhiên, bất kể thuộc trường hợp nào thì việc mua bán bằng hợp đồng ủy quyền trên đều tiềm ẩn nhiều rủi ro, cụ thể là như sau:

1) Người mua sẽ không có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu bất động sản (BDS)

Theo Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận (GCN).

Tương tự, việc mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở chỉ thực hiện khi nhà ở có GCN theo quy định của pháp luật, trừ một số trường hợp đặc biệt. Người đại diện theo ủy quyền sẽ không được cấp GCN theo quy định nên họ chỉ được thực hiện các giao dịch đối với BDS nếu như bên bán có ủy quyền. Ngoài ra, khi thực hiện các quyền trong phạm vi ủy quyền, người mua phải báo cho bên ủy quyền, tức là không được tự do thực hiện các quyền này.

2) Bên mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua khi bên bán thay đổi ý định

Theo quy định của pháp luật, bên được ủy quyền có nghĩa vụ giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, mặc dù có thể phải bồi thường thiệt hại và báo trước cho bên được ủy quyền.

Vì vậy, nếu giá cả thị trường thay đổi, người bán muốn đổi ý thì có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền để lấy lại tài sản, bán cho người khác.

3) Người mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua khi bên ủy quyền qua đời hoặc mất đi năng lực nhận thức.

Đặt trường hợp người mua mua một mảnh đất từ người được ủy quyền và đã ký xong hợp đồng mua bán công chứng và  đã hoàn thành thanh toán 90% số tiền mua đất, 10% còn lại đợi khi hoàn tất thủ tục sang tên sẽ thanh toán. Nhưng trong quá trình làm hồ sơ thì không may người ủy quyền bị tai nạn hôn mê rồi qua đời. Điều này làm cho hợp đồng ủy quyền không còn hiệu lực dẫn đến hợp đồng mua bán đã ký sẽ bị vô hiệu.

Lúc này người mua vừa có nguy cơ không thu lại được tiền (mất trắng), vừa mất thời gian để giải quyết vấn đề phát sinh.

4) BDS đã mua có thể bị Nhà nước thu hồi mà không được bồi thường

Theo quy định của Luật Đất đai, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp, người đứng tên trên GCN mới được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp sử dụng đất mà không có GCN thì phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013. Do đó, khả năng khi Nhà nước thu hồi thì người quản lý, sử dụng BDS theo ủy quyền sẽ không được bồi thường.

Một rủi ro nữa có thể xảy ra là BDS giao dịch có thể gặp phải những vấn đề về pháp lý. Trên thực tế, thông thường nếu BDS đủ điều kiện đưa vào giao dịch (có GCN, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng…) thì ít ai muốn giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền. Việc không thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp luật có thể khiến bên mua gặp rủi ro rất cao.

Xin cung cấp đến bạn đọc những chia sẻ như trên. Hy vọng, nếu bạn có quan tâm hình thức mua bán qua hình thức ủy quyền thì những lưu ý trên sẽ giúp ích được cho bạn.

Bài viết có tham khảo nội dung từ nguồn:

1. vietnamnet.vn

2. tuvanluat.vn